Volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux : l’intention des parties prime !

Civil - Immobilier
29/05/2020
Si les parties déclarent leur intention expresse de soumettre une convention au statut des baux commerciaux, le juge ne peut en dénaturer les termes clairs et précis.
Un couple avait donné à bail à une société, pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle.
Le 3 novembre 2016, les bailleurs ont délivré à la société un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017. Puis, déniant à la locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bien loué, ils l’ont assignée en validation du congé et en expulsion.

Les juges du fond ont décidé que la société ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail et, en conséquence, ont rejeté sa demande d’indemnité d’éviction, ont ordonné son expulsion et l’ont condamnée à verser aux bailleurs une certaine somme au titre d’une indemnité d’occupation.
Selon les juges, il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

La convention stipule, en son article 2, que « les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut ».

Dès lors, au visa du principe déclarant l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, la Cour de cassation censure la cour d’appel « qui a dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation ».

La recherche de la commune intention des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux relève de l’appréciation souveraine des juges du fond mais la Cour de cassation veille et opère un contrôle sur la réalité de cette recherche. Et lorsque cette recherche a bien été effectuée, encore faut-il que les juges ne dénaturent pas un écrit clair et non équivoque. Cette espèce le leur rappelle.

Voir Le Lamy Baux commerciaux, nos 112-2 et 112-3.
Source : Actualités du droit