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Renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures : l’accord des parties englobe le loyer

Affaires - Commercial
Civil - Immobilier
19/04/2021
Dès lors que le locataire et le bailleur ont exprimé leur volonté de renouveler le bail commercial aux mêmes clauses et conditions antérieures sans aucune réserve, un accord exprès sur les conditions et clauses du contrat de bail précédent a été conclu. C’est donc à juste titre qu’est rejetée la demande de fixation judiciaire du loyer de renouvellement du bail.
Le loyer du bail renouvelé est fixé soit par accord des parties, soit pas décision judiciaire.
 
En l’espèce, une SCI X… avait donné à bail à la SARL Y… un local à usage commercial, moyennant un loyer annuel de 300 000 euros, par acte du 31 mai 2007 à effet à compter du 1er juin suivant. Le 23 novembre 2016, la société Y… avait notifié à la SCI une demande de renouvellement du bail ; par acte du 29 novembre 2016, après acceptation du bailleur, elle avait sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 123 000 euros. Le 21 mars 2017, la société Y…  avait notifié au bailleur, qui avait refusé cette proposition, un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé, puis avait saisi le juge des loyers commerciaux.
 
Par jugement du 4 septembre 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance avait débouté la société Y… de ses demandes : la juridiction avait estimé que le bailleur avait expressément accepté le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, l’accord concernant le maintien du prix.
 
Soutenant, notamment, que le loyer du renouvellement n'est pas inclus dans l'accord de principe des parties sur le renouvellement tant qu'il n'a pas fait l'objet d'un accord exprès entre les parties, la société Y… avait interjeté appel de cette décision.
 
Expression de la volonté des parties
 
Confirmant le jugement (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8., 12 sept. 2019, n° 18/15353, Lamyline), les juges du fond ont notamment relevé que : par acte du 25 novembre 2016, le bailleur a exprimé son acceptation des modalités du bail sans exclure celles relatives au loyer et a fait connaître sa position avant toute contestation du prix par la locataire, l'accord sur le prix n'étant pas nécessairement distinct du principe du renouvellement ; la locataire a proposé un renouvellement aux mêmes clauses et conditions que précédemment ; le bailleur a accepté ces conditions et ne peut ultérieurement remettre en cause son accord explicite et total sur les modalités du renouvellement ; cette position correspond à la volonté des parties clairement exprimée, à laquelle il n'est pas possible de déroger. Ils ont ainsi rejeté la demande de la société Y… de voir fixer judiciairement le loyer de renouvellement du bail à la somme de 123 000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017.
 
Pour la société Y…, la cour d’appel, "en affirmant qu’il existait un accord explicite des parties portant sur le prix, bien que les actes échangés entre les parties les 23 et 25 novembre 2016 faisaient uniquement mention des « clauses et conditions » du précédent bail, sans aucune référence explicite au prix, a dénaturé lesdits documents" ; la locataire s’est pourvue en cassation.
 
Accord sur le prix du bail renouvelé
 
La Haute juridiction rejette le pourvoi.
 
La cour d'appel a établi que la locataire a formulé une demande de renouvellement du contrat aux clauses et conditions du bail précédent et que le bailleur a exprimé son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions antérieures. Elle a souverainement retenu – sans dénaturation – que, les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat "aux mêmes clauses et conditions antérieures" sans mention d’aucune réserve, elles ont conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent : de ce seul motif, la cour a exactement déduit que la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devait être rejetée.
 
Pour aller plus loin
Pour des développements sur le loyer du bail renouvelé, se reporter aux nos 1533 et s. de l’édition 2020 du Lamy droit commercial.



 
Source : Actualités du droit